一、维护保养工作内容

（一）巡检制度：

针对消防系统的特点，建立严格的月、季、年巡检制度，使维护保养工作有据可依：

月、季、年巡检内容规定：

1、月巡检规定：每月对每个项目设施进行一次巡检。

2、季巡检规定：每季度对每个项目设施进行一次巡检。

3、年巡检规定：每年对每个项目设施进行一次巡检。

月、季、年巡检参加人员：

1、每月巡检测试人员：维保工程师1人，维修技术人员1人。

2、每季巡检测试人员：维保工程师2人，维修技术人员1人。

3、每年巡检测试人员：维保工程师2人，维修技术人员2人。

（二）系统日常运行工作：

系统日常运行期间，中控值班人员及安全员应细心观察，做好消防设备设施的巡检登记记录，对于系统发生的报警，应在第一时间到达现场仔细察看，如确属真实警报，应按相关预案实施。如属于误报警，则应做好记录，并及时通知维保公司维保负责人，共同查找原因并予以排除。

（三）维护保养规定：

消防设备设施的维护保养工作，是技术性很强的工作，为保障各消防设施高效、可靠的维护，特作以下规定：

1、消防设施投入使用后，均应保持在正常运行和监控工作状态；

2、维保公司的相关人员需与大厦的消防管理人员密切联系，经常了解系统的运行情况；

3、维保公司维保技术负责人在接到故障报修电话后，需及时委派维修人

员（或相关设备厂家技术人员）赶赴现场，会同大厦的安全员排除各种故障，确保设施正常运行；

4、每次故障排除后，必须填写“消防工程维修单”，并经双方负责人签

字，各留存一份；

5、对于当天无法处理的故障，需要消防系统暂停工作的，需及时上管理部管理人员批准，期间采取有效措施加以补救，同时填写“排故报告单”。

6、所有维保检测项目，应定期定量进行测试，并填写相关检测记录单

二﹑消防火灾自动报警系统具体维保细则：

一、火灾自动报警系统的维护保养

1、每月检查和试验火灾自动报警系统的下列功能

(1)检查复位、消音、故障报警等功能是否正常。如发现不正常，做好记录并及时处理；

(2)试验火灾警报装置的声、光显示是否正常；

(3)主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常。

2、每季检查和试验火灾自动报警系统的下列功能

(1)采用加烟(或加温)的方法分期分批(50％)试验探测器的动作是否正常，及确认灯显示。试验中发现有故障或失效的探测器应及时拆换；

(2)试验火灾警报装置的声、光显示是否正常；

(3)主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常；

(4)检查手动／自动转换开关，如电源转换开关、灭火转换开关等是否正常；

(5)直观检查所有消防用电设备的动力线、控制线、报警信号传输线、接地线、接线盒及设备等是否处于安全无损状态；

(6)巡视检查探测器、手动报警按钮和指示装置的位置是否准确，有无缺漏、脱落和丢失，每个探测器的下方及周围各方向，手动报警按钮的周围是否留有规定的空白空间。

3、每年检查和试验火灾自动报警系统的下列功能

(1)采用加烟(或加温)的方法对安装的所有探测器全部检查试验一遍；

(2)主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常；

(3)检查手动／自动转换开关，如电源转换开关、灭火转换开关等转换开关是否正常；

(4)检查所有接线端子是否有松动、破损和脱落现象；

三、室内消火栓系统的日常维护

1、每月检查项目

(1)检查消火栓箱内设备是否齐全，是否破损、老化、霉变；

(2)外观检查管道、阀门有无漏水，阀门是否位于开启状态；

(3)检查破玻按钮外观有无破损，远程启动水泵测试；

(4)检查水泵控制箱所处控制状态是否正确；

(5)消防水泵手动、自动状态下启动试验。

2、每季检查项目

(1)检查破玻按钮外观有无破损，远程启动水泵测试；

(2)检查水泵控制箱所处控制状态是否正确；

(3)消防水泵手动、自动状态下启动试验。

3、每年检查项目

(1)检查电动机是否损伤、锈蚀，机械性能是否良好；

(2)检查水泵轴与电动机连接部位是否松动、变形、损伤和严重锈蚀；

(3)检查轴承润滑油是否加足，油污严重污染、变质现象，用手转动检查转动是否正常；

(4)检查继电器是否脱落、松动，接触器接点是否烧损。

四、自动水喷淋灭火系统的日常维护

1、每月检查项目

(1)消防水池、消防水箱及消防气压给水设备应每月检查一次，对其消防储备水位及消防气压给水设备的气体压力进行检查，并应对保证消防用水不被挪作他用的措施进行检查，发现故障，应及时进行处理；

(2)消防水泵应每月启动运转一次。当消防水泵为自动控制启动时，应每月摸拟自动控制的条件启动运转一次；

(3)电磁阀应每月检查并应作启动试验，动作失常时应及时更换；

(4)每月应对系统上所有的铅封、锁链进行一次检查，当有损坏时，应及时修理或更换；

(5)消防水泵接合器的接口及附件应每月检查一次，并应保证接口完好、无渗漏、闷盖齐全；

(6)每月应对喷头进行一次外观检查，当发现有不正常的喷头应及时更换；当喷头上有异物时应及时清除。更换或安装喷头均应使用专用扳手。

2、每季检查项目

(1)每季度应对报警阀旁的放水试验阀进行一次供水试验，验证系统的供水能力；

(2)室外阀门井中，进水管上的控制阀门应每个季度检查一次，核实处于全开启状态。

3、每年检查项目

(1)每年应对水源的供水能力进行一次测定；

(2)每两年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重新油漆。

4、喷头的检查与维护方法

(1)外观检查检查喷头有无损坏、锈蚀、漏水现象，如存在应及时维修或更换；

(2)抽样检查使用年限较长的系统，应按要求对喷头进行抽查，对不符合喷头产品要求的喷头要更换；

(3)维护对轻质粉尘可用空气吹除或用软布擦净；对容易形成结垢的尘埃，如喷漆雾粒、水泥粉等就不易清除，只能分批拆换喷头，集中清理，但不能用酸或碱溶液洗刷易熔元件洒水喷头，也不要用热水或热的溶液洗刷。

5、管路系统的检查与维护方法

(1)外观检查检查管道有无机械损伤、油漆脱落、锈蚀等，管道固定是否牢固，发现问题应及时处理；

(2)清除堵塞自动喷水灭火系统管路中，可能因施工疏忽残留有砂、石、木屑或水源带来的垃圾、铁锈等，这样会造成喷头堵塞、报警阀关闭不严、水力警铃输水管堵塞等，从而影响灭火效果。如发现管路有沉积物，应进行冲洗；

(3)防漏措施平时严禁将管子用作其他支撑；拆装喷头时必须按操作规程应用合适的工具，切忌直接钳住喷头悬臂进行旋紧或拧松；管路的防腐涂层应视情况而定，一般每隔3～5年应重新涂刷一次。

6、报警阀的检查与维护方法

(1)开阀试验对报警阀应进行开阀试验，观察阀门开启性能和密封性能，以及水力警铃、延迟器等性能。此试验可通过末端试验装置进行。如发现阀门开启不畅或密封不严，可拆开阀门检查，视情况调换阀瓣密封件；

(2)对安装的压力表要定期检查。检查报警阀前、后压力表指示是否正常。

7、水源及水泵的检查与维护

检查消防水池的水位能否保持消防用水量：水位标尺是否正常工作：水池各种阀门是否处于正常状态：有无受冻的可能。

检查消防水箱的水量能否满足要求；消防气压给水装置能否保证水量和水压；自动控制系统能否正常工作。

检查消防水泵能否正常运转，流量和压力能否保证；消防水泵的动力是否可靠；电力上有无保证不间断供电设施，其性能是否良好；内燃机的储油量是否充足。

检查消防水泵接合器是否正常，附近的室外消火栓使用是否便利。

8、系统功能检查与维护

应按照各类系统的设计规定，通过末端试验装置喷水试验，对系统功能进行检查，即检查各种组件在火灾状态时，能否按设计要求动作，火灾报警设备是否正常。如发现系统有不正常的部件时，应及时进行维修，直到系统全部功能正常。

9、使用环境检查与维护

使用环境及保护对象被人为地作了不恰当的改变，往往会成为对系统功能的损害因素。例如在仓库内货物堆放高度不适当地增大而阻挡了喷头的喷洒范围；喷头被刷漆而延迟了动作灵敏度等，因而对使用环境和条件要定期检查，不符合要求的要改正。

五、防排烟系统日常检查、维护管理:

1、外观检查

(1)吸烟口有无变形、损伤，周围有无影响吸烟的障碍；

(2)用于自动启动装置的感烟(感温)探测器有无变形、损伤，安装是否松动脱落。手动启动装置的操作箱有无变形、损伤：手柄、操作杆等有无损伤、脱落：操作部位标志有无破损、脏污、脱落，有无使用方法的说明；

(3)风管有无变形、损伤，支撑是否松动；风管是否与可然物接触；

(4)送风、排烟风机

①周围有无可燃物；安装螺栓是否松动、损伤；

②传动机构是否变形、损伤；叶轮是否与外壳接触；

③电动机的接线是否松动：电动机的外壳有无腐蚀现象；

④电源的供电是否正常(检查电压表或电源指示灯)。

(5)排烟口

①风机与排烟口连接部位的法兰有无损伤，螺栓是否松动；

②雨淋部分有无锈蚀、损伤；

③排烟口周围有无影响烟气排出的障碍。

2、性能检查

(1)、吸烟口

①进行手动启闭操作，检查是否可完全打开(与排烟风机联动时，应停止联动机构的动作)；

②吸烟口架、操作盘、排烟阀及安装架是否锈蚀、有无杂物粘附；

③旋转机构是否灵活，是否完全打开；

④制动机构、限位器是否符合要求；

⑤关闭部位是否生锈、粘附灰尘。

(2)、风管

①风管底部有无异物；

②防火阀是否因涂漆、杂物粘附而影响启闭，安装部位是否松动；

③连接部位是否漏烟。

(3)、启动装置

①打开启动盘，检查内部有无变形、损伤及动作异常，用万用表检查电源情况，是否有影响送风(排烟)风机启动的电压下降情况；

②开关类有无变形、损伤、脱落，开关位置是否正常；接线端子是否松动、脱落；

③保险丝的容量是否符合送风(排烟)风机的性能要求，是否损伤、脱落，有无备件；

④继电器是否脱落、端子是否松动、接点是否烧损、有无灰尘粘附，动作是否正常；

⑤导线连接是否牢固，有无脱落。

(4)、自动启动装置的火灾探测器端子、引线是否断线、松动。

(5)、手动启动装置

①与送风(排烟)风机有联动装置时，应将联动机构脱开，用单手转动或拉动操作箱手柄，检查动作是否正常；

②手柄是否破损、钢丝绳是否折断生锈。

(6)送风(排烟)风机

①检查轴承部分润滑油状态是否异常(脏污、混入泥沙、尘等)；

②启动电动机，检查风机旋转是否正常(转向、振动、杂音等)；

③检查电动机的轴承部位润滑油是否正常；

④检查传动皮带是否松动(用手按时，轴距为1m时，皮带下降小于一个皮带的厚度)；

⑤启动电动机，旋转时有无异常振动、杂音。

3、综合检查

操作手动或自动启动装置，进行每个防烟分区(或正压送风)的动作试验，检查下列事项：

(1)、手动或自动能否完成启动；

(2)、运转电流是否正常；

(3)、运转中是否有不规则或不连续杂音及异常振动；

(4)、叶轮旋转方向是否正确。

附件：保养记录

目录

1、消防设备维护记录表（页）

2、消防系统设备配置表（页）

3、消防控制中心设备检查记录表（页）

4、探测器/手动报警按钮试验记录表（页）

5、自动喷水灭火系统检测记录（页）

6、消火栓系统检测记录（页）

7、卷帘门系统检测记录（页）

8、防排烟系统检测记录（页）

9、消防联动设备检测记录（页）

10、维保工作纪录表（页）

本记录含以上表格共（页）

项目名称：

填表：

日期：

审核：

消防设备维护记录表

项目名称

地址

客户负责人

电话

维保公司

维保日期

检测时间

参加人员

检测内容

火灾自动报警系统

全检（）抽测（）

消火栓系统

全检（）抽测（）

自动喷淋灭火系统

全检（）抽测（）

消防广播及通讯系统

全检（）抽测（）

消防电源配电系统

全检（）抽测（）

火灾事故照明及疏散指示系统

全检（）抽测（）

防火卷帘系统

全检（）抽测（）

防排烟及通风空调系统

全检（）抽测（）

气体灭火系统

全检（）抽测（）

消防电梯

全检（）抽测（）

维保记录：

解决建议：

客户意见：

客户负责人签字（盖章）：

维保人员签字：

日期： 　　 　　　年　　月 　　日

日期： 　　 　　 　　年　　月 　　　日

消防控制中心设备检查记录表

工程名称

控制器部分检查记录

控制器

基本配置

控制器数量

型号

现场设备数量

回路

基本功能

启机

显示

声音

打印

黑匣子记录

备电

设备定义

联动公式

通讯

报火警、故障

手动盘

灯检

启动及显示

多线制盘

灯检

启动及显示

输出电源

显示

输出电压

CRT显示

通讯测试

信息传输

消防广播电话检查记录

消防广播

基本配置

卡座型号

功放型号

CD机型号

送话器

话筒（）手柄（）

基本功能

显示

放音

消防电话

电话主机型号

通话器

分机（）手柄（）

显示

功能

线路检查记录

回路电阻

1、正常（）；2、异常（），其中回路电阻偏低或短路。

线间电阻

1、正常（）；2、异常（），其中线间电阻偏低或短路。

线地电阻

1、正常（）；2、异常（），其中线地电阻偏低或短路。

注：在选定对象的括号内打“√”或“╳”。

探测器/手动报警按钮试验记录表

项目名称

感烟探测器型号

探测器/手报

数量

本次试验探测器/手报数量

试验设备及结果

原码（用户编码）

安装位置

试验结果

原码（用户编码）

安装位置

试验结果

不具备试验条件的设备及原因

原码（用户编码）

安装位置

原因

原码（用户编码）

安装位置

原因

试验人

日期

第页共页

备注：试验结果项按如下选项填写，1—正常、2—不报警、3、报警但时间慢、4—报警但指示灯不亮、5—报警但显示地址不正确。

自动喷水灭火系统检测记录

项目名称

外观检查

消防泵房工作环境

正常（）异常（）

喷淋泵

正常（）异常（）

稳压设备

正常（）异常（）

电源控制柜

正常（）异常（）

湿式报警阀

正常（）异常（）

喷头

正常（）异常（）

水泵接合器

正常（）异常（）

储水设施

正常（）异常（）

泵的启动试验

在电源控制柜启动

正常（）故障（）不具备试验条件（）

在消防控制中心启动

正常（）故障（）不具备试验条件（）

备用泵的互投试验

正常（）故障（）不具备试验条件（）

主备电源互投试验

正常（）故障（）不具备试验条件（）

报警阀的放水试验

压力开关

正常（）故障（）

水力警铃

正常（）故障（）

信号碟阀信号

正常（）故障（）

控制阀信号

正常（）故障（）

末端放水装置放水试验

水流指示器动作及

信号反馈

末端放水装置位置

水流指示器动作及

信号反馈

末端放水装置位置

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

压力开关动作及

信号反馈

正常（）故障（）

喷淋泵动作及

信号反馈

正常（）故障（）

备注：

试验人

日期

第页共页

消火栓系统检测记录

项目名称

外观检查

消防泵房工作环境

正常（）异常（）

消防泵

正常（）异常（）

稳压设备

正常（）异常（）

电源控制柜

正常（）异常（）

水带水枪

正常（）异常（）

消火栓按钮

正常（）异常（）

水泵接合器

正常（）异常（）

储水设施

正常（）异常（）

泵的启动试验

在电源控制柜启动

正常（）故障（）不具备试验条件（）

在消防控制中心启动

正常（）故障（）不具备试验条件（）

在消火栓按钮处启动

正常（）故障（）不具备试验条件（）

备用泵的互投试验

正常（）故障（）不具备试验条件（）

主备电源互投试验

正常（）故障（）不具备试验条件（）

消火栓的放水试验

充实水柱

正常（）故障（）

放水位置

充实水柱

正常（）故障（）

放水位置

充实水柱

正常（）故障（）

放水位置

消火栓按钮试验

按钮报警信号反馈

消火栓按钮位置

按钮报警信号反馈

消火栓按钮位置

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

启泵功能

正常（）故障（）

泵动作后信号指示

正常（）故障（）

备注：

试验人

日期

第页共页

卷帘门系统检测记录

项目名称

外观检查

帘板

防蚀

导轨

底板与地面间隙

控制功能

序号

在控制按钮上启动

在消防控制中心启动

自动联动

卷帘门位置

1

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

2

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

3

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

4

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

5

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

6

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

7

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

8

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

9

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

10

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

11

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

备注：

试验人

日期

第页共页

防排烟系统检测记录

项目名称

外观检查

排烟机

送风机

排烟阀

送风阀

防火阀

管道

功能检查

序号

设备

名称

机械启动/停动

控制中心手动启动

自动联动

安装位置

1

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

2

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

3

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

4

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

5

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

6

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

7

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

8

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

9

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

10

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

11

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

12

正常（）故障（）

正常（）故障（）

正常（）故障（）

备注：

检测人

日期

第页共页

注：在设备名称栏内填写1－排烟机、2－送风机、3－新风机、4－排烟阀、5－送风阀、6－防火阀。

消防联动设备检测记录

项目名称

检测项目

1、消防广播及通讯系统（）；2、消防电源配电系统（）；3、火灾事故照明及疏散指示系统（）；4、消防电梯（）；5、气体灭火系统（）；6、设施（）。

检测内容

1、

2、

3、

4、

检

测

结

果

备注：

检测人

日期

第页共页

消防系统设备配置表

项目名称

设备名称

型号

数量

设备名称

型号

数量

控制中心设备

控制器

输出电源

手动盘

多线制盘

广播系统音源

广播系统功放

消防电话主机

现场报警设备

感烟探测器

感温探测器

手动报警按钮

现场联动设备

消火栓泵

消火栓按钮

喷淋泵

水流指示器

压力开关

卷帘门

排烟机

排烟阀

送风机

送风阀

新风机

防火阀

音箱

电话插孔

声光讯响器

电梯

电源强切

疏散指示灯

备注：

检测人

日期

维保工作纪录表

项目名称

用户联系人/电话

工作内容

维保

维修

培训

回访

其它

工作内容：

使用材料：

材料费

免费

收费

备注：

用户意见：

用户签字

日期

记录人

日期

来源：网络

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